欲出售共有房屋，但其他共有人不同意，我还可以出售吗？——长达一年半的共有物分割纠纷

　　答案是可以的。当房屋共有人之一出售自己份额的共有房屋，而其他共有权人不同意时，可以通过司法途径进行共有物分割。共有物分割的操作细节和操作过程比较复杂，处理不好，还可能造成房钱两失。下面笔者给大家介绍一个长达一年半的房产分割案例，希望大家看完后能有所有启发。

　　实务中，比较典型的共有物分割纠纷常发生在家庭成员之间或者继承人之间，今天律师给大家分享一个实战案例，在案例里面逐一分析这种纠纷。

　　2020年3月底，有一家人来到我们律所，委托律师办理三间家庭房屋的共有物分割事宜。

　　三间家庭房屋暂且以A、B、C为代号，发现A、B两间房屋性质是住宅、C房屋性质是商业住宅（通俗意义上的“商铺”）。ABC三间房屋都是经过拆迁安置补偿取得，三间房屋都写明了四个共有人，每人各占房屋四分之一的产权份额，共有人属于按份共有人。ABC三间房屋的四个共有人是同胞兄妹，暂且以甲乙丙丁来指称。甲与乙都是中国公民，仍持有中国公民身份证。丙已经移居美国，已经持有美国绿卡，不再持有中国公民身份证。丁已经入籍美国，不再持有中国公民身份证。

　　找到我们的是甲。甲说，ABC三间房屋都是拆了他们家的祖屋以后补偿来的，经过将近二十年的一系列行政诉讼，最终才争取到这三间房屋。之前为了办事方便，乙、丙、丁都办了公证委托给甲，让甲处理房屋拆迁的所有事情，包括拆迁谈判、签合同、打官司、和解调解、缴纳费用、办房产证等等。甲很努力，和拆迁办沟通，后来又打官司，十几年下来，终于拿到了这三套房屋，也顺利办好了房产证，三套房屋还需要补点差价款给拆迁方，然后三间房屋的拆迁事宜就真正算处理完了。

　　就在要补差价款的关头，乙却态度大转变，跳出来大骂甲居心叵测。乙和其丈夫认为祖屋应该拆迁补偿得四间房屋，每个兄弟姐妹得一间，但现在拆迁后只有三间房屋，四兄妹根本不够分，还要给开发商补差价，肯定是甲联合丙、丁侵害了乙的权益。同时，乙表示自己也生病了，患了癌症，需要筹钱治病，于是乙要求必须将其中一个房屋归其单独所有，也好让其出售房屋，将房款用于治病生活，如果甲、丙、丁不同意，就要起诉到法院进行共有物分割纠纷。

　　甲认为自己苦哈哈打了十几年官司，自己都年过半百了才拿到这三间房屋，苦劳无法估算，而且房屋都有所有兄弟姐妹的姓名，大家都是公平占有产权份额，怎么会存在侵害乙的利益这一说呢。乙不懂甲的个中艰辛，还听信自己的丈夫所说甲、丙、丁联合起来侵害其权益，实在是无稽之谈。丙、丁在国外，对国内情况不甚了解，但听到乙提出这样的说法和理由，也只能说如果乙真的要拿其中一间房屋，起码要公平公正的处理，如果把其中一个房屋给了乙单独所有，乙需要考虑怎么给甲、丙、丁公平分配三间房屋的权益。

　　甲问：律师，乙可以未经我们几个同意卖房吗？乙只有四分之一份额，做不到三分之二以上同意然后再共同处置吧？

　　律师：她不需要强求你们同意处置，她按份共有房屋四分之一的份额，连理由都不需要找，直接要求分割就行。她可以说，我要卖掉我房屋的按份共有的份额，但其他共有人不同意。请法院帮我联系其他共有人协商一下，我尊重其他共有人的优先购买权，但如果他们都不买我的份额，我只能请求法院看怎么能让我的份额折价变现了。

　　甲问：怎么变现呢？

　　律师：要么你们出钱买她的份额，要么法院卖掉这个房子，大家分钱。

　　甲问：不能卖呀！这房子很好，不能没有的，不然这么多年的努力白费啦！

　　律师：你们有钱买乙的份额不？

　　甲：没有！这么多年我都耗尽精力金钱在这些拆迁上了，现在还得想办法筹钱给拆迁方支付差价款。

　　律师：那乙愿意买你们的份额不？乙如果愿意买，你们腾出一个房屋的份额给乙，乙自己再卖掉那个房子，赚的钱都是乙自己处置。例如说B房屋，你们各占四分之一产权份额，乙说要单独拿B房，就把你们甲、丙、丁的产权份额都转给乙，乙出钱购买你们的产权份额。之后乙作为B房屋单独所有人，自己出售B房屋赚钱治病。另外，乙将自己持有的A、C房屋份额都转出来给你们，这样你们和乙就算清楚，不用将来继续共有其他房屋，以免乙继续要求对A、C房屋共有物分割。

　　甲：这个可以联系乙，我们觉得不好说。乙老说自己没钱，怎么会同意呢。

　　律师：先问问吧。

　　经联系，乙表示自己为了生活治病，已经将自己名下三间房屋的产权份额都做了抵押借款，这样才能维持生活，也才有资金来源进行诉讼。甲委托我们的时候，三间房屋乙的产权份额确实都做了抵押登记，抵押权人为一个自然人。如果要实行上面的方案，根据目前的不动产登记规定，乙要还钱申请解押，才能办理房屋产权变更登记。

　　乙一脸无辜：你们只要给我们过其中一个房屋的产权份额，解押的事情我会处理的。债务人都认识我的，解押不是难事。你们这个方案我觉得也行，不如先谈谈价钱吧。

　　甲委托我们的时候，表示前期先与乙调解，看看各方是否可以先调解解决这一问题，以免引起更多纠纷，尽量避免去法院。毕竟是一家人，没必要闹得这么僵。他们觉得乙确实可怜，年纪较大时才结婚，也没有子女，乙确实患病的话，他们可以接受给乙腾出一个房屋，由其单独所有，但他们出让的产权份额也应得到补偿，权益不应受到损害。

　　事情并没因甲、丙、丁的初步妥协变得简单。

　　乙将自己名下三间房屋的产权份额都做了抵押借款，据登记显示，债务合计三百六十万。乙拒绝透露自己是否实际有产生这些借款，并强烈要求拿A房,关于B、C房的补偿价格不愿调整增加，且关于房屋处理过户、解押、缴税的细节都不愿磋商商谈。A房是户型方正、地段优越的住宅，甲不愿放手。丙、丁则表示没有太大意见。乙一味的强压甲，其态度反复，一会说自己很可怜，要求甲、丙、丁配合。但一会又说自己根本不怕甲、丙、丁三人，自己有的是办法。

　　乙有个律师，甲律师和其对接，乙律师就说做好方案大家谈判。双方律师草拟了初步方案，但前述问题仍然存在。乙不沟通细节，只要求过户，且不愿谈其他细节问题，另外乙无法与在国外的丙、丁取得联系，又强烈要求甲必须联系上丙、丁商讨事宜。甲谈到后期，越来越感觉受气，调解意愿下降，双方开始积累怨气。

　　但不谈不行。三间房屋乙的份额都做了抵押，甲、丙、丁都不知道债权的情况，万一债务人主张权利，并要求将三间房屋都进行拍卖，所得价款属于乙的部分直接用来偿还借款。这样甲、丙、丁都将失去三个房屋，只有钱款在手。如果目前要花钱解除房屋抵押，甲、丙、丁没有充足资金，另外还得找到乙的债务人来配合，这样一来，解押难度增加。

　　正当案件调解就此胶着，乙变本加厉，直接将A房、C房出租给他人，利用C房收租，并冒签其他共有人名字利用C房注册公司。按理即使不经其他按份共有人同意出租房屋，乙所得租金也应要按份分给其他共有人。乙没有将租金按份分配给到其他共有人。乙扬言，如果最后确定某一间房屋是属于其单独所有，其也只不过是提前使用收益。

　　这边各方吵着共有物分割的事情。另一边，甲还记得需要给拆迁方的差价款，和乙一说，乙竟说其撤销了委托给甲的委托公证，甲不能向拆迁方代为支付差价款，否则是无权代理。甲一听火上心来，不给拆迁方差价款，这房屋最后也有可能被拆迁方以违约为由收回。乙说自己认为拆迁方本来补偿就有问题，要重打官司，重新要求分配房屋。这实际是无理取闹，也可能是乙施压的一种方式。甲、丙、丁都十分不忿，看似乙占据谈判的强势地位，不得不屈服，否则可能三间房屋都可能不保。

　　双方并未谈妥共有物分割，拆迁方要求支付差价款的期限已经即将到期。甲听取律师的建议，不得不想办法借钱先支付了房屋差价款。

　　接下来还是得处理共有物分割的问题。由于双方谈不妥，乙认为自己处于强势地位，直接一纸诉状告到法院，要求甲、丙、丁与其进行共有物分割，条件仍然不变，也仍拒绝磋商细节。法官看乙说自己可怜，建议双方调解。后双方因谈不妥房屋补偿价格，乙申请鉴定房屋价格。法院案件进度就此搁下。

　　房屋鉴定程序给了甲和律师缓冲思考的时间。

　　如果乙不撤诉，法院要就共有物分割纠纷作出判决。大家谈不妥的情况下，必定会依照民法典第304条规定判决将房屋折价变现。乙并不在乎这个结果，但这显然与甲、丙、丁最初目的不符。

　　律师建议甲可以就乙侵害其他共有人权益的事情（直接将A房、C房出租给他人，利用C房收租，并冒签其他共有人名字利用C房注册公司）另外起诉，应该让其知道自己的所作所为也是要负相应法律后果的。提起这些诉讼，既是为了避免损失扩大，更重要的是，要让乙知道，自己不应为所欲为，该承担的责任其应该切实承担起来。必要时，可以劝说乙先撤诉。

　　此时已经是2020年8月份。律师以为甲还在考虑是否要不顾情面，另外起诉乙，却得知甲已经起诉要求乙支付其代付的房屋差价款，以及多年与拆迁办打官司代垫的律师费。甲委托律师出庭代理该案件。关于这个案例里面的甲乙双方的授权问题，律师会另起文章进行案例分析。

　　由于乙当初委托的公证并无问题，甲理所当然是在授权范围内办理委托事项，无论乙以何种理由狡辩，甲在律师的协助下一二审均胜诉。

　　此时已经是2021年4月份。甲在律师的协助下申请强制执行，通过法院冻结乙的银行账户，且查封A、B、C三间房屋乙所有的产权份额。

　　不出两个月，乙致电甲，表示自己的银行账户都被冻结，自己已经没钱生活。

　　甲问你不是借了三百六十万吗？怎么可能没钱了，早点把该还的还了，我们再谈谈共有物分割的事情吧。

　　乙此时才说出事情的真相。

　　原来乙没有实际借到三百六十万。有第三方让乙设置最高额抵押登记，乙提前透支房屋价值变现，第三方先给其几万元。如果乙需要再花钱，第三方可以随时给乙转钱。乙负责和甲、丙、丁商讨好拿到三间房屋其中一间，最后变卖，大家算好分配钱款，各取所需。

　　甲表示，乙需要还款才可申请解封三间房屋。乙找第三方要求帮忙给钱解决这一纠纷，第三方一听就不干了。乙和第三方闹掰，乙的资金来源断裂，第三方起诉乙要求偿还之前给乙支付的”借款”。

　　但乙把钱花了，哪有钱还呢？不还钱的话，第三方怎么愿意解押房屋呢？不解押房屋，怎么变换产权呢？不能变换产权的话，房屋产权份额分割怎能完成物权登记呢？不能完成产权转移登记的话，房屋中属于甲、丙、丁的份额权益是无法保障的。

　　乙与自己先前的律师也已闹掰，乙反过来寻求甲律师的建议，并要求甲的律师代理其解决纠纷。为了避免利益相冲突，甲律师拒绝了乙这种病急乱投医的请求，并建议其另外寻找一名律师协助解决其涉及的纠纷。

　　乙去寻找其他律师。在此期间，甲律师查询到乙名下三间房屋的抵押权人已经发生变更，抵押权人变为乙利用C房作为住所注册的公司，这个公司的法定代表人是乙，且乙持有股权。

　　这意味着，乙如果以公司名义配合解押，甲再配合解封房屋，房屋产权份额便可以互相转移。

　　至此，甲、丙、丁与乙正式形成互相牵制的局面。乙希望出售份额，要给第三方转让产权份额，收取第三方的购房款，需要甲方配合解除房屋查封。甲方希望转让份额，与乙划清界限，也需要乙配合办理房屋涂销抵押的手续，就目前登记的情况来看，乙方可以自己处理涂销抵押的事情。

　　还记得之前提到的规定吗？民法典第304条规定，共有人可以协商确定分割方式。按份共有人可以协商如何分割产权份额。这时，只要甲、乙、丙、丁互相配合，争取在第三方介入并另外申请查封房屋之前办好产权转移登记，甲、丙、丁可以保住房屋，乙可以减少诉讼的诉累。

　　甲与律师明确前述情况以后，与乙联系，乙表示自己已经另外找好了律师。

　　事不宜迟，甲律师根据各方前期初步拟定的协商方案，与乙以及其律师讲述方案细节，各方一拍即合，立即推行方案。在短短一个月时间内，双方依照以下顺序完成产权份额分割：乙借钱偿还甲垫付的律师费以及差价款，甲申请解封房屋，乙申请解押房屋，乙妥协退出A、C房屋份额转让给甲、丙、丁（之前乙不愿退让A房的份额)，甲、丙、丁办理委托公证提前确定由乙出售B房，乙向甲、丙、丁支付房屋产权份额补偿款。另外乙处理C房由甲、丙、丁作为出租方的转租手续，以后甲、丙、丁收取C房的租金。

　　方案看似简单，但因各方对细节的认知不同，各方律师也着实花了不少时间沟通。所幸最后各方都顺利按照方案履行义务。至此，甲、丙、丁与乙划清产权份额，保住房屋。

　　至此，律师代理甲这部分的案件圆满结束。至于乙涉诉的部分，律师听甲说，乙与其关系和好如初，经常联系说自己涉诉的情况目前进展。甲作为其胞兄，并不忍看其身陷困境，会时常安抚乙，同时也对乙与其不再有房屋份额的纠葛感到安定。

　　律师听完笑笑。哎，这几个兄弟姐妹，差点因利益问题反目成仇，但又能因利益问题和好。一家人的关系肯定今非昔比了，但有什么关系呢，大家还是一家人。以后，可能还要重复上演同样的事情。

　　到时，说不定还是要律师出面协助，才能解决。解决问题，这就是律师的价值。

　　关于本案中房屋性质在产权过户的影响、各方授权问题、房屋解封、房屋解押的问题，律师都将另起文章进行讲解。

　　以上。

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　　《中华人民共和国民法典》

　　第三百零一条　处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

　　第三百零二条　共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

　　第三百零三条　共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

　　第三百零四条　共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

　　共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

　　第三百零五条　按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

　　第三百零六条　按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

　　两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

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