自然资源基层管理法律知识—宅基地审批管理

　　1.什么是农村宅基地？

　　宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

　　根据《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有。依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡镇农民集体所有的，由乡镇农村集体经济组织经营、管理。

　　农民对宅基地依法享有使用权，有保护、管理和合理利用土地的义务。

　　2.宅基地如何申请、报批？

　　符合宅基地申请条件的农户，以户为单位提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。占用村集体所有土地的，农户直接向村民委员会提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。占用村民小组集体所有土地的，农户向村民小组提出申请。村民小组收到申请后，应提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村民委员会审查。村民委员会重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。

　　农村村民住宅用地，由乡镇政府审核批准；其中，涉及占用农用地和未利用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理转用审批手续。乡镇政府要切实履行属地责任，优化审批流程，提高审批效率，加强事中事后监管，组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作，为农民提供便捷高效的服务。

　　3.宅基地超面积如何处理？

　　《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》规定，农民集体成员经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。1987年《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

　　历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

　　4.农村村民一户是否可拥有多处宅基地？

　　《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。同时规定，人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

　　《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定：农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。

　　5.农村宅基地是否能继承？

　　农村宅基地不能单独继承。根据《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，依法确定给农村村民使用。因此，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。宅基地不属于遗产，不能被继承。宅基地上的房屋可以继承。

　　6.城镇居民能否到农村购置宅基地？

　　《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。

　　《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定，宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

　　7.宅基地可以转让吗？

　　《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定，在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。各地可探索通过制定宅基地转让示范合同等方式，引导规范转让行为。转让合同生效后，应及时办理宅基地使用权变更手续。

　　8.农村房屋出租应注意哪些问题？

　　《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定，城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。

　　9.已进城落户的村民是否还具有原宅基地使用权？

　　《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定，要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。

　　《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》规定，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

　　《土地管理法》第六十二条规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。

　　10.盘活利用闲置宅基地和闲置住宅的方式有哪些？

　　根据《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》，主要有三种方式：

　　一是鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态。

　　二是鼓励利用闲置住宅发展农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。

　　三是支持采取整理、复垦、复绿等方式，开展农村闲置宅基地整治，依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策，为农民建房、乡村建设和产业发展等提供土地等要素保障。

　　11.国家支持哪些组织和个人盘活利用闲置宅基地和闲置住宅？

　　《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》规定，支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。支持返乡人员依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业项目。引导企业参与盘活利用工作。

　　12.盘活利用闲置宅基地和闲置住宅应遵守的底线是什么？

　　《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》规定，各地要进一步加强宅基地管理，对利用方式、经营产业、租赁期限、流转对象等进行规范，防止侵占耕地、大拆大建、违规开发，确保盘活利用的农村闲置宅基地和闲置住宅依法取得、权属清晰。

　　要坚决守住法律和政策底线，不得违法违规买卖或变相买卖宅基地，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

　　要切实维护农民权益，不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。

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